合同违约,能够同时主张违约金和损失?

 【引言】  

   交房日发现开放商不能出示验收合格证等相关证件资料,拒绝收房能否索要到逾期利息、违约金、租金等相关费用?相关的费用如何计算。本文中对相关的问题做出了解答,希望对主张违约责任的购房者有所帮助。

 【案情简介】 

   案由:房屋买卖合同纠纷 

   原告:王女士 

   被告:某开发公司  

   2010年,李女士与某开发公司签订了房屋买卖合同,约定交房日期为2010年8月31日。交房期满后,某开发公司不能出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。李女士认为,房屋达不到交房条件拒绝收房。并诉至法院,申请某开发公司支付逾期交房已付款利息、违约金、租房费等损失共计5万元。 

 【审判结果】

   经法院审理结案,判令某开发公司支付李女士已付款利息、租房费3.6万余元。

 【王意律师说】 

   本案中的争议焦点为,李女士是否有权拒绝收房,某开发公司是否应当承担违约责任,需要支付李女士的损失该如何计算。

 《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定: 

 “房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。

 《城乡规划法》第45条以及《城市房地产开发经营管理条例》第17条,均有相似的规定本案中,合同约定的交房日期届满时,开发公司无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证等,根据上述法律规定,该房尚未达到交房条件,开发公司应承担违约责任。

  李女士主张某公司应当支付已付款利息、违约金、租房费等损失。由于我国《合同法》规定违约金与实际损失不得重复计算,因此李女士主张的违约金不能弥补租房损失,违约金应当以租房费代替。法院作出上述判决是合法的、恰当的。

  若合同中同时约定了损害赔偿金与违约金,究竟适用哪个?司法实践中,一般优先适用违约金。首先,违约金不以发生实际损失为前提,简单易行,具有很强的操作性。在约定的违约金过低的情况下,守约方在主张违约金的同时还可以主张实际损失大于违约金部分的赔偿。在此情况下守约方也可以在证明实际损失大于违约金数额的前提下不主张违约金,直接主张赔偿损失就可以得到救济了。

 【本案结语】

   当事人在合同履行过程中,发现对方违约的,应当积极主张自己的合法权益,避免发生更加不利的后果。若您想要主张违约责任的,可以咨询京师律师,律师会根据具体案情,全面分析证据,作出最合理的违约金计算方案。