租房者拍卖期间未主张买房,视为放弃优先购买权

【引言】  

 租房期间,若房主想要卖房的,那么租房者具有优先购买权。若房产经由法院拍卖程序,承租人仍未要求购买该房屋的,应当视为承租人放弃购买。

【案情简介】

 案由:租赁合同 

 原告:张某 

 被告:王某 

 某公司有一套厂房,2002年初丁某未经某公司同意,将一些设备安装在厂房并使用。起初,某公司要求丁某以50万元的价格买下,丁某没有同意。之后,某公司提出以租赁的方式交于丁某使用。2004年,因某公司不履行债务,该厂房被依法拍卖,但三次拍卖均未成功。甲公司向吴某借款24万又将该厂房买回。2005年,甲公司与吴某签订房屋转让协议,以24万的价格转让给吴某,并办理了产权登记。但丁某拒绝退出厂房,无奈吴某诉至法院主张权益。

【王意律师说】 

  我国《合同法》第二百三十条明确规定:

 “出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定:

 “出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

  承租人的优先购买权只有在房产出售时,才可以享受。如果承租人在房屋出卖时的一定期限之内,不行使优先购买权的,应当视为承租人放弃。本案中,厂房是在法院三次拍卖未果的情况下,由吴某以24万元的价格购得,当时的拍卖参考价为22万元。相关权利人在法院三次拍卖的过程中应该知道房屋已进入拍卖程序,该房屋于三个月后,卖给了吴某,丁某在此期间没有提出购买要求,而吴某以合理价格购得该房屋,并没有侵犯相关权利人的优先购买权。

 所谓承租人的优先购买权,又称先买权,指的是当出租人转让房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。 即先买权人在订立买卖合同时有优先购买的权利,但并非对已成立的法律关系发生变动的权利。由此可见,承租人行使优先购买权,须具备三个条件:一是租赁合同需在履行期内;二是需在同等条件下;三是承租人需在合理期限内主张。 

 【本案结语】 无论是租赁房产,还是购买房产,一定要在整个过程中,了解好相关的权利义务,避免出现一些情形导致不必要的法律纠纷。若您在出租房产或者其他设备时,遇到类似的情形时,可以选择咨询京师律师。